如何買(mǎi)二手房，從簽訂好合同開(kāi)始

文/圖 羊城晚報(bào)記者 詹青

明明看好了房、談妥了價(jià)、簽訂了合同，業(yè)主卻說(shuō)“我不賣(mài)了”？

“反價(jià)”，名列二手交易糾紛榜首，更是二手房買(mǎi)賣(mài)中最讓買(mǎi)家痛恨的事情。

處理過(guò)不少不動(dòng)產(chǎn)交易糾紛的廣州金橋百信律師事務(wù)所律師謝秋告訴羊城晚報(bào)記者，遭遇業(yè)主反價(jià)，買(mǎi)家能得到怎樣的賠償，可能完全取決于“合同怎么簽”。

好了，現(xiàn)在就來(lái)教你一個(gè)具備最強(qiáng)反擊力的合同該怎么簽——

墊付的錢(qián)要寫(xiě)“定金”

一般地，二手房交易都會(huì)涉及墊資贖契，就是先幫業(yè)主把房子從銀行中贖出來(lái)，再進(jìn)行交易。這里需要特別注意的是，不管是贖契也好、首付款也罷，買(mǎi)家在過(guò)戶(hù)前支付的錢(qián)，在房?jī)r(jià)總額20%以?xún)?nèi)的，都應(yīng)該盡量寫(xiě)為“定金”。因?yàn)橹挥卸ń鸩胚m用雙倍罰則。假如遭遇業(yè)主反價(jià)，業(yè)主必須賠付雙倍定金給買(mǎi)家。

假如買(mǎi)賣(mài)雙方覺(jué)得還不妥當(dāng)，還可以增加一個(gè)約定：?jiǎn)畏皆斐筛具`約的，除了雙倍返還定金外，還應(yīng)支付房?jī)r(jià)總額的20%作為違約金。這里的“20%”只是一個(gè)建議，雙方可以商討決定。

當(dāng)然，所謂的違約責(zé)任，在一般情況下都是對(duì)等的。如果買(mǎi)家要求業(yè)主在簽訂合同后不賣(mài)房子，除了定金還要再承擔(dān)一筆數(shù)目可觀(guān)的違約金，那么業(yè)主也完全有權(quán)利要求買(mǎi)家，假如在簽訂合同后不買(mǎi)房子，除了被沒(méi)收定金外，買(mǎi)家也要承擔(dān)同樣數(shù)目的違約金。

合同“期限”盡量詳細(xì)

關(guān)于合同中所規(guī)定的執(zhí)行期限的問(wèn)題常常會(huì)被忽略，這也為“反價(jià)”提供了土壤。

目前大部分的買(mǎi)賣(mài)格式合同中，只會(huì)約定一個(gè)大期限，比如簽訂合同后90天內(nèi)完成過(guò)戶(hù)交易。但應(yīng)該何時(shí)申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸、何時(shí)完成贖契、何時(shí)遞交按揭所需材料等的小時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如果不約定，就可能存在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)你等到第90天后，才知道對(duì)方違約了。

在這90天內(nèi)，你非常被動(dòng)。當(dāng)你等足90天后，“反價(jià)”對(duì)你造成的傷害越來(lái)越大，回頭一看這三個(gè)月的房?jī)r(jià)，又讓你的房子少了一個(gè)衛(wèi)生間。

違約方需承擔(dān)訴訟費(fèi)

對(duì)于不誠(chéng)信的違約行為我們不但要譴責(zé)，還要讓自己擁有更強(qiáng)的反擊能力。

舉個(gè)例子，你看好房子、簽了合同、給了定金等了三個(gè)月之后，業(yè)主說(shuō)：“我不賣(mài)了，退回10萬(wàn)元定金給你。親，我很講理的，咱們互不相欠哈！”

你抓狂了，說(shuō)：“你什么意思？這三個(gè)月房?jī)r(jià)漲了30多萬(wàn)元啦！”

業(yè)主說(shuō)：“親，我心情不好突然不想賣(mài)了，你愛(ài)咋咋滴！”

你發(fā)狠了，說(shuō)：“好！那定金要雙倍返還，除定金罰則外還有給我房?jī)r(jià)總額10%的違約金，20萬(wàn)元加20萬(wàn)元一共40萬(wàn)元，趕緊的！”

業(yè)主“呵呵”之后不再接你電話(huà)。

你氣得肺痛之后準(zhǔn)備打官司，但是問(wèn)題來(lái)了，你合同中沒(méi)有寫(xiě)這一條：一方違約但拒不承擔(dān)違約責(zé)任的，守約方因此產(chǎn)生的催告費(fèi)、律師費(fèi)及訴訟保全費(fèi)用，應(yīng)由違約方一并承擔(dān)。

這一條，在很多格式合同中并沒(méi)有。如果沒(méi)有這一條，你給對(duì)方寄快遞要求履約，聘請(qǐng)律師進(jìn)行咨詢(xún)、代理訴訟或仲裁，都要你自己掏腰包。只有法院或者仲裁委預(yù)收的訴訟費(fèi)或者仲裁費(fèi)，可以在對(duì)方敗訴后由對(duì)方承擔(dān)。但有了這一條，明明白白寫(xiě)清楚由違約方承擔(dān)的費(fèi)用，法官都會(huì)要求由違約方承擔(dān)費(fèi)用。

謝秋特別提醒消費(fèi)者，好的律師，收費(fèi)不會(huì)太便宜，而且，拿著最后要由對(duì)方買(mǎi)單的錢(qián)，去請(qǐng)一個(gè)專(zhuān)業(yè)律師給你一場(chǎng)相對(duì)輕松的勝訴，不是比你自己抱著《合同法》通宵翻查，然后東奔西走去法院、仲裁委立案、開(kāi)庭的，來(lái)得更爽么？