經濟觀察網 見習記者 陳博 履職董事會主席的第二年，郁亮缺席了萬科2018年中期業(yè)績會。他的上一次缺席是2016年中期業(yè)績會，因忙于處理股權糾紛未能到場。

8月21日，新晉萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝首次單獨坐鎮(zhèn)萬科中期業(yè)績會，但圍繞郁亮的話題依然未散。

“郁總（今天）沒來，我猜測他的想法是希望給我們更多的鍛煉，看看他沒在場的情況下，我們會不會表現得更自如一點，正常一點。”面對在場媒體發(fā)出的疑問，祝九勝作出一個謙虛的解釋，他說，萬科是事業(yè)合伙人機制，每個人都可以代表團隊。雖然我們做得不好，但我們會持續(xù)努力。

一線城市份額下降

祝九勝謙虛的背后，是萬科上半年業(yè)績依然穩(wěn)步的發(fā)展。8月20日晚間發(fā)布的中報顯示，上半年，萬科實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%。其中，一線城市銷售金額占比為18%，相比去年同期的23%、2016年同期的26%，均有不同程度的下滑。

同一時期，萬科獲取新項目117個，總規(guī)劃建筑面積2049.1萬平方米，權益規(guī)劃建面1143.9萬平方米，其中一線城市的權益建面占比僅2.5%，二線城市占比高達64.9%，其他城市占比32.6%。

從上述數據可以看出，萬科在一線城市的份額正在逐步減少。祝九勝表示，雖然政府調控管理市場的決心非常大，針對重點城市有一些具體調控措施，萬科也在不斷調試自己、不斷適應新的政策、新的要求。但房地產行業(yè)的空間仍然還有，容量還是很大，城鎮(zhèn)化的進程依然沒有完成。“所以我們對整個市場、對自己的業(yè)務前景還是有一個基本信心。”他說道。

新業(yè)務提速

房地產主業(yè)大幅增長的同時，早在去年8月，郁亮就宣布以賽馬方式開展多元化業(yè)務布局。如今，商業(yè)地產、物流倉儲、長租公寓、產業(yè)辦公、教育、養(yǎng)老等其他自然生長的新業(yè)務也正在提速。

中報數據顯示，截至6月底，萬科物業(yè)服務累計簽約面積超過4.7億平方米，實現營業(yè)收入41.6億元，同比增長29.8%；商業(yè)開發(fā)與運營、物流倉儲服務等其他業(yè)務收入11.81億元，同比增長8.92%。

不過，這些培育中的新業(yè)務尚未形成較好的投資回報。“在房地產黃金時代，賺錢相對來說比較容易?，F在進軍服務型業(yè)務，賺錢會更慢更難一些。” 首席財務官孫嘉表示。

根據中報，上半年，萬科的營業(yè)收入同比增長51.8%至1059.7億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長 24.9%至 91.2 億元，但凈利率卻同比下降1.85%至8.61%。

這其中，新業(yè)務利潤率下降是原因之一。除了房地產的營業(yè)利潤率同比增加2.54%之外，物業(yè)服務、其他業(yè)務的營業(yè)利潤率都同比減少2.10%、4.00%。

機構對租賃市場的介入有限

在“資本大幅進入長租公寓推高北京房租”引發(fā)輿論聲討的這個特殊節(jié)點，整場業(yè)績會的聚焦點不出意外落到長租公寓這個話題上。

6月份，萬科就曾因“萬村計劃”進入深圳龍華清湖新村，引發(fā)聚居當地的富士康務工人員的恐慌，他們呼吁城中村的改造者萬科應避免房租暴漲。

在業(yè)績會上，祝九勝先后兩次對這個問題進行詳細回答。他的第一次回答認為，最近一兩年確實有一些資本、機構介入了長租業(yè)務。但從目前的情況來看，機構在市場里面占比非常低。

祝九勝用滲透率這個指標，來解釋機構在一座城市住宅租賃的介入程度，據他的觀察，中國城市的機構滲透率最高僅5%，一般城市連2%都不到，所以從目前情況來看，機構對租賃市場的介入有限。

第二次回答，祝九勝甚至直截了當地指出，機構進來之后推高租金的看法可能存在一點誤會。他以深圳為例表示，深圳的機構滲透率只有2%，而萬科在深圳布局的長租公寓，入住率都達到92%以上，每間房的出租單價在1800元左右。

“這個租金的定價是基于對空間重新認知、重新構成，以及對租客需求的重新洞察不斷進行調整的。”祝九勝說，機構介入到租賃市場，這確實還是相對新鮮的事情。一個新生事物總會面臨種種問題，希望大家在觀察它的同時，也給予一定的耐心。

長租公寓剛剛被確立為萬科的核心業(yè)務，此前萬科的核心業(yè)務局限在房地產開發(fā)和物業(yè)服務上，郁亮曾在去年的中期發(fā)布會宣布，未來十年版圖里，這兩個核心業(yè)務仍占據最重要的位置。

萬科在長租公寓上的宏大目標是成為全球領先的租賃住宅企業(yè)。

截至6月末，萬科長租公寓業(yè)務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，相比去年底增加了6萬間左右。累計開業(yè)超過4萬間。

祝九勝介紹，新增的長租公寓房源主要有三大來源：一是政府出讓的長租公寓用途的土地，目前在北京、佛山、深圳等地已獲取6個這樣的項目；二是各類機構的閑置存量資產，通過合作或租賃的方式取得；三是社會上分散在個人手上的房源。