1月22日，國家統(tǒng)計局公布了2018年四季度和全年國內生產總值（以下簡稱GDP）初步核算結果。按不變價格計算，2018年四季度和全年房地產行業(yè)增加值分別增長2%和3.8%，遠遠低于全國同期GDP6.4%、6.6%的增長速度。

這一增速與國家統(tǒng)計局此前一天公布的2018年房地產開發(fā)和銷售情況有所差異。2018年全國房地產開發(fā)投資12.03萬億元，比上年增長9.5%；商品房銷售額15萬億元，增長12.2%，投資和銷售金額都創(chuàng)下歷史新高。

分析人士指出，房地產行業(yè)增加值統(tǒng)計的是行業(yè)凈增加值，是衡量房地產業(yè)發(fā)展規(guī)模和對經(jīng)濟增長帶動作用的重要指標，但更多體現(xiàn)行業(yè)內部發(fā)展狀況。房地產行業(yè)增加值增速下滑，代表著行業(yè)內部的利潤率等指標可能出現(xiàn)了明顯的下調，行業(yè)整體發(fā)展壓力正在加大。

增速各行業(yè)最低

房地產行業(yè)增加值的多項關鍵增長指標，處在近年來的低位。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，按現(xiàn)價計算，2018年全年房地產行業(yè)增加值絕對額為59846億元，按不變價計算，比上年同期增長3.8%。其中四季度增加值絕對額為16207億元，按不變價計算，比上年同期增長2.0%。

橫向來看，四季度2.0%的增速為各行業(yè)最低。

縱向來看，21世紀經(jīng)濟報道記者對比歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2018年以來房地產行業(yè)增加值當季同比增速持續(xù)下跌，但仍維持在4%左右。四季度增速陡降至2%，也是2015年二季度以來的最低值。從1998年房改以來，2018年全年3.8%的增速，也僅高于2008年、2014年和2015年。

多位受訪人士均告訴21世紀經(jīng)濟報道，統(tǒng)計局所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，是房地產業(yè)增加值，指所有從事房地產活動的常住單位在一定時期內新創(chuàng)造的價值。

按照上海市統(tǒng)計局公布的定義解讀，房地產業(yè)是對房地產投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)，屬于第三產業(yè)的一部分。我國房地產業(yè)核算包括四類經(jīng)濟活動：房地產開發(fā)經(jīng)營活動、房地產管理活動、房地產經(jīng)紀與代理活動、居民自有住房服務。

在這一口徑下，房地產業(yè)的增加值，是由房地產開發(fā)經(jīng)營活動增加值、房地產管理活動增加值、房地產經(jīng)紀與代理活動增加值和居民自有住房虛擬折舊之和組成。其中，房地產業(yè)開發(fā)經(jīng)營、管理及經(jīng)紀代理活動的增加值，是由勞動者報酬、生產稅凈額、固定資產折舊和營業(yè)盈余之和組成。

“這一口徑下的統(tǒng)計范圍較小，統(tǒng)計的是行業(yè)凈增加值，更多反映房地產業(yè)發(fā)展的內部情況，與房地產投資和銷售數(shù)據(jù)是兩個概念。”中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞向21世紀經(jīng)濟報道表示，“從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，房地產業(yè)發(fā)展的內部壓力較大。”

此外，牛鳳瑞指出，統(tǒng)計局統(tǒng)計口徑下的房地產業(yè)，與普通人認為的廣義房地產業(yè)有所區(qū)別，尤其是與建筑業(yè)在行業(yè)劃分上有嚴格的界限。建筑業(yè)不僅包括房屋的建造活動，還包括其他建筑活動，如鐵路、公路、港口等建筑，是第二產業(yè)的一部分；而房地產業(yè)則屬于第三產業(yè)。

多重原因致放緩

在銷售規(guī)模創(chuàng)下歷史新高的背景下，房地產行業(yè)增加值增速為何下滑？

21世紀經(jīng)濟報道記者從多方了解到，這其中，既有行業(yè)發(fā)展的因素，也有統(tǒng)計口徑的原因。

牛鳳瑞指出，在行業(yè)增加值的統(tǒng)計當中，薪資和利潤往往占據(jù)了增加值中比較大的比重，房地產業(yè)增加值增速放緩，與行業(yè)內部在壓力下的調整加速有關。行業(yè)總體利潤水平下調、工資支出下降等，都有可能造成增速下滑。

“2017年以來各地加強了調控，限購限貸等‘五限’政策頻繁在各地落地，這加大了房地產行業(yè)發(fā)展的外部壓力。同時，行業(yè)洗牌加速，一些中小房企獲利相對困難。另外，近年來地價上漲，企業(yè)購置土地支出較大，對利潤空間形成擠壓。”一家東部房企的高層人士向21世紀經(jīng)濟報道指出了影響增速的三個原因。

而易居研究院副院長楊紅旭則表示，從統(tǒng)計口徑而言，房地產業(yè)增加值包含了租賃市場的代理服務，但由于租賃合同的登記備案體制尚不完備，國家統(tǒng)計局不能完全掌握這部分數(shù)據(jù)，我國房地產業(yè)租賃市場的增加值被嚴重低估。

另外，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年，房地產業(yè)對全國GDP增長的貢獻率只有3.8%，這也是2016年以來的新低。

不過，多位受訪人士均指出，這一數(shù)據(jù)僅顯示了統(tǒng)計局口徑下，房地產業(yè)對GDP增長的貢獻下降，但房地產業(yè)與其相關的上下游產業(yè)關聯(lián)度極強，通過拉動相關行業(yè)，房地產業(yè)對國民經(jīng)濟的巨大影響仍然存在。

楊紅旭認為，考慮到2018年全國房地產開發(fā)投資額同比增長高達9.5%，新開工面積增幅高達17.2%，對于原材料和建筑業(yè)的拉動明顯，所以房地產業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的綜合作用，在2018年仍應是正向的。

國家統(tǒng)計局同日公布的數(shù)據(jù)顯示，四季度建筑業(yè)增加值達到2.05萬億，同比增長6.1%。

不過，楊紅旭預計，在多重因素的影響下，2019年房地產的各項指標都將可能走弱，房地產的投資和銷售數(shù)據(jù)都將比2018年明顯下調，房地產業(yè)增加值增速可能比2%更低。

但牛鳳瑞則指出，2018年底來，個別城市出現(xiàn)了放松房地產調控的舉動，雖然房地產行業(yè)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢的作用依舊存在，但從過往經(jīng)驗來看，不宜再將其作為調節(jié)宏觀經(jīng)濟的應急工具而使用。