N本報記者 洪德木

核心提示：3月21日，《構(gòu)建福州大都市區(qū)、推進(jìn)福莆寧同城化發(fā)展框架協(xié)議》在福州正式簽訂，《框架協(xié)議》明確了福州、莆田、寧德三市在構(gòu)建福州大都市區(qū)、推進(jìn)福莆寧同城化發(fā)展方面的基本原則、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)劃，共同推進(jìn)的主要事項以及保障機(jī)制，根據(jù)協(xié)議提出的發(fā)展目標(biāo)，至2015年，福州大都市區(qū)框架要基本形成，福莆寧同城化初步實現(xiàn)。莆田市委副書記、市長粱建勇在發(fā)言中指出，三市要強(qiáng)化規(guī)劃對接，特別是做好福莆兩市連接帶的規(guī)劃，將連接區(qū)域打造成同城化的一個亮點，并促進(jìn)莆田城鄉(xiāng)一體化綜合改革試點工作開展。

規(guī)劃先行 促進(jìn)福莆寧同城化集聚發(fā)展

在高速發(fā)展的信息化時代，城市間的人際交往、資源互補(bǔ)已經(jīng)日益頻繁，作為一個城市提升自身發(fā)展的一個有效途徑，相鄰城市間的同城化發(fā)展則顯得尤為重要，縱觀國內(nèi)各大城市的發(fā)展脈絡(luò)，不論是處于不同省份城市間的“長三角經(jīng)濟(jì)圈”、“珠三角經(jīng)濟(jì)圈”，還是在同一個省級區(qū)域提升出來的“長株潭城市群”、“廈漳泉城市群”，其資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)、高效的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制、明確的產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作體系等同城化特點早已成為全國重要的經(jīng)濟(jì)增長極。

“廈門和福州是福建省兩個重要的中心城市，廈門由于特區(qū)的因素集聚了大量的有效資源，引領(lǐng)著閩南一帶的發(fā)展；而作為省會城市的福州，經(jīng)濟(jì)資源、文化資源則在逐漸輻射到了閩中、閩東一帶。在福建，‘廈漳泉同城化’以及‘福莆寧同城化’的提出，能夠把廈門、福州這兩個中心城市的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢輻射到周邊城市，實現(xiàn)共同發(fā)展的有利局面?！本鸥枞f派（中國）地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長劉波在接受記者采訪時談到，早在去年，“福莆寧同城化”概念已經(jīng)有了雛形，在今年1月10日的省政協(xié)十屆五次會議上，就有政協(xié)委員提案建議福州、莆田、寧德在基礎(chǔ)設(shè)施一體化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)化、市場一體化、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和行政管理協(xié)商化等方面可加快同城化整合，而這次的《框架協(xié)議》的簽訂更是讓“福莆寧同城化”概念更加清晰化，并且由此提上議事日程。

記者也于近日從市城鄉(xiāng)規(guī)劃局了解到，為了順應(yīng)這次城市發(fā)展機(jī)遇，主動對接福州大都市區(qū)，促進(jìn)福莆寧同城化集聚發(fā)展，市規(guī)劃局在結(jié)合莆田城市發(fā)展的現(xiàn)狀條件，將莆田市域空間發(fā)展結(jié)構(gòu)確定為“三軸、兩帶、三城、六區(qū)”。其中“三軸”分別指沈海整合發(fā)展軸、灣區(qū)戰(zhàn)略預(yù)留軸、內(nèi)陸聚合發(fā)展軸；“兩帶”指湄永發(fā)展帶和興尤發(fā)展帶。通過“三軸、兩帶”構(gòu)建市域開放的空間結(jié)構(gòu)，由此成為莆田未來市域空間整合與區(qū)域聯(lián)動發(fā)展的重點方向。將莆田市域交通規(guī)劃為“三縱兩橫”的高速路網(wǎng)、“一縱三橫”的鐵路網(wǎng)布局以及形成以湄州灣北岸秀嶼、東吳兩大港區(qū)為主，興化灣南岸港區(qū)為支撐，三江口、楓亭、湄洲島等中小港區(qū)為補(bǔ)充的多功能、綜合性港口，城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為形成以莆田主城為核心、濱海城區(qū)為副中心，多片區(qū)帶狀延展的城市空間結(jié)構(gòu)，從而在未來的“福莆寧同城化”進(jìn)程中，更好地融入到各項總體規(guī)劃中。

“從國際環(huán)灣地區(qū)，以及相鄰的廈漳泉都市區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗來看，便捷的交通聯(lián)系是支撐環(huán)灣地區(qū)發(fā)展和綜合功能提升的重要設(shè)施保障。因此，為強(qiáng)化莆田與周邊環(huán)灣地區(qū)的交通聯(lián)系，可預(yù)留聯(lián)系湄洲灣和興化灣南北岸的灣區(qū)高速公路通道，以支撐環(huán)灣地區(qū)城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而大大地提升了灣區(qū)發(fā)展水平，灣區(qū)高速興化灣、湄洲灣段跨海通道建議采用隧道形式，避免對航道產(chǎn)生不良影響。”在就交通方面如何有效銜接“福莆寧同城化”進(jìn)程時，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃編制科科長林遠(yuǎn)程建議道，莆田要融入“福莆寧同城化”發(fā)展，湄洲灣可以是鋪墊。目前，湄洲灣開發(fā)條件較為成熟，應(yīng)整合湄洲灣南北岸空間資源，促進(jìn)臨港重化工業(yè)、船舶制造業(yè)的進(jìn)一步集聚發(fā)展；強(qiáng)化臨港地區(qū)城鎮(zhèn)和港區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)臨港新城，提高社會服務(wù)興化灣的發(fā)展是重點區(qū)域。

共舞樓市 “同城化”演繹莆田樓市產(chǎn)業(yè)升級

據(jù)了解，在本次簽訂的《框架協(xié)議》中明確指出，“福莆寧同城化”將基本實現(xiàn)三個城市中的軌道交通、高速路網(wǎng)、快速通道等有效對接，形成一小時同城化交通網(wǎng)。“交通時間的縮短以及政府有效的城市規(guī)劃，將會使莆田的城市投資環(huán)境提升到一個新的檔次，在未來的城市競爭中，能夠更有效地吸引大型企業(yè)進(jìn)駐，這從近日保利集團(tuán)與涵江區(qū)委合作共同開發(fā)建設(shè)莆田興化灣南岸涵江港項目以及另外一些大型項目正在積極地洽談之中可見一斑?！逼翁飳W(xué)院環(huán)境與生命科學(xué)系教授傅文杰在談到“福莆寧同城化”對莆田城市的影響時認(rèn)為，“同城化”概念的日益清晰，城市規(guī)劃中的輕軌、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施若能夠很好地執(zhí)行到位，將進(jìn)一步縮短了三個城市間的距離，加快了城市間人才交流與流動的頻率，同時也因為大型企業(yè)的不斷進(jìn)駐，城市中就業(yè)崗位也將會逐漸增多，能夠更好地吸引了一批批優(yōu)秀人才“孔雀東南飛”，這些優(yōu)秀人才的到來，提高了莆田樓市的購房需求，從而大大地改變了莆田城市房地產(chǎn)市場主要以本地人消費為主的狀況，在未來，置業(yè)在莆田、工作在福州或者是工作在莆田、置業(yè)在福州，將會是同城化城市中的重要趨勢，這對于城市的區(qū)域發(fā)展、人才的交流也將會有很大的促進(jìn)作用。

對于“福莆寧同城化”概念的提出，正榮(莆田)置業(yè)發(fā)展有限公司營銷總監(jiān)林志敏形象地用“熱水與冷水”比喻道，三個城市融合在一起，正如一杯熱水與一杯冷水相互融合成溫水一樣，三個城市在就業(yè)市場、人才市場、城市建設(shè)等方面形成優(yōu)勢互補(bǔ)，進(jìn)一步縮短三個城市之間的距離。同時也因為福州城區(qū)土地資源的稀缺以及拿地成本較高等因素，在未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，由于輻射效應(yīng)，更多的房企將會在莆田開拓新的市場，并且由于“福莆寧同城化”的積極促進(jìn)，將大大地提高了開發(fā)商的資源整合能力，加快了開發(fā)商在新市場的房地產(chǎn)開發(fā)周期，從而形成有效的良性循環(huán)。

對于傳統(tǒng)意義上區(qū)域性極強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，在以往，莆田城市的樓市發(fā)展往往只是依靠本地房地產(chǎn)企業(yè)的“自給自足”，使得本地居民購房只能在本地開發(fā)商所提供的產(chǎn)品中選擇。“對于莆田本地的開發(fā)商來說，‘福莆寧同城化’概念的提出對他們既是一種機(jī)遇也是一種挑戰(zhàn)。”文獻(xiàn)步行街商業(yè)運營管理公司營銷總監(jiān)金永恒表示，同城化進(jìn)程的加快，將會使城市與城市之間由相互競爭轉(zhuǎn)化為相互合作，政府也將會在招商引資、資源調(diào)配等方面統(tǒng)籌考慮大城區(qū)全局，屆時，作為招商引資的有效途徑之一，大量外地房企也將會涌入莆田進(jìn)行城市開發(fā)，使得莆田城市的房地產(chǎn)市場在企業(yè)和開發(fā)區(qū)域上不再僅僅只是局限于現(xiàn)在形式，外來房企成熟的開發(fā)經(jīng)驗等方面將大大地提升了本地房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品品質(zhì)，而外來人口的消費理念也在無形之中促進(jìn)了本地商業(yè)地產(chǎn)市場品質(zhì)的升級與改造，這對于本地的房地產(chǎn)企業(yè)來說，將會面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，“當(dāng)然，對于部分有實力的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這反而是一種機(jī)遇，在面臨著外地房企的挑戰(zhàn)中，顯示出其成熟的運作管理經(jīng)驗?！?/p>

城市思考 樓市同城化并非一朝一夕

在采訪中，在回答福莆寧同城化對莆田房地產(chǎn)市場的影響這一問題時，大部分業(yè)內(nèi)人士均表示“在近期，影響不大”。

對于區(qū)域性極強(qiáng)的房地產(chǎn)市場來說，居民的購房習(xí)慣與購房行為主要還是以就近原則為主，在近期，即使是福廈動車能夠把莆田和福州的城市距離拉近，但這并沒有影響到兩地區(qū)城市居民的購房習(xí)慣，他們依然是選擇在本城市買房置業(yè)?！斑@很大的一部分原因是，在現(xiàn)如今的兩地城市距離當(dāng)中，房地產(chǎn)市場之間并未有同城化的跡象，在城市與城市的交流之間并未形成很好的互動?！备＝ㄈf德榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃總監(jiān)陳少榮表示，一個城區(qū)居民能夠很好地融合與交流，在交通方面需要有極大的便利條件，福州、莆田、寧德三個城市不像廈門、漳州、泉州三城市之間那樣空間距離較短，這對于消費者出手購買同城化之間的三座城市的樓市產(chǎn)品將會是一大阻礙，“在莆田本地，城市居民還是習(xí)慣居住在城區(qū)，而在福州，即使居民有向外買房置業(yè)的行為，他們的首選目標(biāo)也會是其他八縣城市。”這就需要政府在城市的基礎(chǔ)建設(shè)上有良好的規(guī)劃以及有效的執(zhí)行力。

另外一方面，與廈漳泉同屬閩南文化不同，福莆寧同城化進(jìn)程中，還要克服的是文化認(rèn)同的障礙。莆田屬于莆仙文化，這是一個非常獨特的文化區(qū)域，它的宗教理念、文化信仰等文化的所有行為都跟福州完全不是一回事，莆田市民回鄉(xiāng)置業(yè)情節(jié)的根深蒂固以及城市的認(rèn)同感將會影響到城市居民的買房置業(yè)行為，“在福州，買房在金山，本地市民可能會覺得還是居住在市區(qū)，但在莆田，這樣的距離差距，大部分的本地居民可能會覺得這是居住在農(nóng)村?！逼翁锓康禺a(chǎn)市場業(yè)內(nèi)人士林先生這樣分析到，因此，在未來外地房企進(jìn)駐莆田進(jìn)行樓盤營銷時，需要很好的了解莆田本地居民的購房心理，達(dá)到文化上的認(rèn)同感才能更好地實現(xiàn)樓市的同城化。