持續(xù)推動市場擴(kuò)圍擴(kuò)容，積極支持通過擴(kuò)募方式新購入項(xiàng)目；支持保障基本民生的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs……近日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs支持政策持續(xù)加碼，優(yōu)化相關(guān)機(jī)制設(shè)計(jì)，有效提升市場效率與韌性。

專家表示，相關(guān)舉措的推出標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場從常態(tài)化發(fā)行向高質(zhì)量發(fā)展又邁出了關(guān)鍵一步。同時，中國證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場年內(nèi)表現(xiàn)良好，在系列政策支持下，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場有望迎來長期穩(wěn)健發(fā)展。

資產(chǎn)類型擴(kuò)圍擴(kuò)容

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月23日，有87只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs處于已上市、已通過、已反饋等狀態(tài)。從資產(chǎn)類型來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類數(shù)量最多。

專家認(rèn)為，國家發(fā)展改革委近期發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》與商務(wù)部等9部門發(fā)布的相關(guān)政策，進(jìn)一步聚焦于項(xiàng)目類型擴(kuò)圍擴(kuò)容，通過優(yōu)化機(jī)制設(shè)計(jì)拓展了基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的廣度和深度。

一方面，政策推動加快成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目常態(tài)化申報(bào)。武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任李雪松在接受記者采訪時表示，將能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)打包上市，進(jìn)行資產(chǎn)證券化，能夠?qū)崿F(xiàn)前期投資資金的退出，并將回收的資金反哺至新項(xiàng)目，有利于形成良性投資循環(huán)。

另一方面，多部門積極推動新資產(chǎn)類型項(xiàng)目推薦發(fā)行，包括市場化租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施等。商務(wù)部等9部門日前發(fā)布的政策提出，優(yōu)先支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs。中誠信分析REITs首席研究員王子豪在接受記者采訪時表示，引入更多元的資產(chǎn)類型可以滿足不同偏好投資者的需求，吸引更多類型資金進(jìn)入市場，提升市場規(guī)模和活力。

“對于新型資產(chǎn)的估值，可使用多種估值方法交叉驗(yàn)證，并充分披露估值假設(shè)和模型風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)通過政策精準(zhǔn)支持、市場各方協(xié)同創(chuàng)新，這些堵點(diǎn)難點(diǎn)將被逐一破解，為市場注入新的增長活力。”王子豪表示。

擴(kuò)募機(jī)制優(yōu)化提效

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動是基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場走向成熟的重要特征。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，我國有6只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品完成擴(kuò)募。鼓勵已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募已箭在弦上。

擴(kuò)募機(jī)制優(yōu)化提效是《通知》的一大重點(diǎn)，《通知》鼓勵已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過擴(kuò)募等方式籌集資金購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；基礎(chǔ)設(shè)施REITs首次發(fā)行上市滿6個月后，可通過有關(guān)省級發(fā)展改革部門、中央企業(yè)向國家發(fā)展改革委申報(bào)新購入項(xiàng)目。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院教授白彥鋒表示，擴(kuò)募機(jī)制提效有助于為市場，特別是有相關(guān)投資意愿的中小投資者提供更多底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、回報(bào)穩(wěn)健的金融產(chǎn)品，有助于相關(guān)市場形成規(guī)模效應(yīng)，促進(jìn)金融市場和其底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施市場雙重配置效率有效提升。

針對后續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施REITs領(lǐng)域的制度創(chuàng)新，國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級研究員龐溟表示，應(yīng)在發(fā)展中逐步優(yōu)化資產(chǎn)范圍與估值、權(quán)益與破產(chǎn)隔離、治理機(jī)制、稅收優(yōu)惠政策等方面，持續(xù)提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs及其底層資產(chǎn)的質(zhì)量。此外，積極穩(wěn)妥引入基金、年金、外資金融機(jī)構(gòu)等長期、專業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資。

二級市場年內(nèi)漲幅良好

近期，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場呈現(xiàn)震蕩調(diào)整態(tài)勢。截至9月23日收盤，本周中證REITs全收益指數(shù)下跌0.32%，9月15日至9月19日，該指數(shù)累計(jì)上漲0.12%。王子豪表示，影響基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場走勢的因素較為多樣，包括利率、資產(chǎn)基本面、供需、項(xiàng)目解禁、股市等。

拉長時間看，今年以來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的二級市場漲幅可觀。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月23日收盤，今年以來，中證REITs全收益指數(shù)累計(jì)上漲10.34%。74只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，65只今年以來獲得正收益，41只漲幅超過10%。嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT年內(nèi)漲幅達(dá)48.40%，華夏大悅城商業(yè)REIT、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT年內(nèi)漲幅分別為44.98%、41.29%，從資產(chǎn)類型看，上述三只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs均為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類。

龐溟表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs流動性較高、收益相對穩(wěn)定且安全性較強(qiáng)，具有門檻低、經(jīng)營現(xiàn)金流穩(wěn)定、分紅比例高、收益長期化等相對優(yōu)勢，和其他常見投資品種的相關(guān)性相對較低，可以滿足投資者對穩(wěn)健投資和多元化資產(chǎn)配置的需求。

“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場相對較為穩(wěn)健、具有一定抗風(fēng)險(xiǎn)特征。參考國際成熟投資經(jīng)驗(yàn)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場長期向上，有望為真正長期持有的耐心資本帶來可觀回報(bào)。”白彥鋒說。