據(jù)澳洲網(wǎng)編譯刊文稱，隨著澳洲主要城市房?jī)r(jià)的下滑，地產(chǎn)投資者或轉(zhuǎn)向更可靠的方式來衡量自己的投資——租金回報(bào)率。不過，租金增長(zhǎng)的緩慢削弱了房地產(chǎn)的創(chuàng)收前景，為買家提供了另一個(gè)避免資產(chǎn)類別并可能迫使價(jià)格進(jìn)一步下跌的理由。

文章摘編如下：

資料圖：悉尼城市景觀。 黃焱紅 攝 圖片來源：CTPphoto

租金收益率下滑

對(duì)于Montgomery Investment的分析師倫德伯格來說，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的“降調(diào)”并非超出可能性范圍。

“在理性市場(chǎng)中，租金收益率應(yīng)該會(huì)走高，但我不要認(rèn)為這是一個(gè)理性的市場(chǎng)。”倫德伯格稱。

據(jù)他介紹，官方數(shù)據(jù)顯示，悉尼的地產(chǎn)租金回報(bào)率約為2.7%，低于4%的長(zhǎng)期平均水平。

“在利率不再下滑且債務(wù)水平高企的環(huán)境下，在投資時(shí)租金回報(bào)率應(yīng)該被作為更重要的參考因素。”倫德伯格稱。

在租金上漲缺乏的時(shí)候，如果投資者希望更高的租金回報(bào)率則需要房?jī)r(jià)下跌。為此，在預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)時(shí)，考慮房產(chǎn)可能收取的租金比潛在買家的收入更為重要。

投資房產(chǎn)不是最佳選擇

Merlon Capital的投資組合經(jīng)理卡萊爾表示，與通常引用的價(jià)格與收入比率相比，租金是一種“非常好”的衡量標(biāo)準(zhǔn)，前者是人們?cè)敢鉃樽》恐Ц兜馁M(fèi)用與他們收入的比較。

據(jù)卡萊爾介紹，房?jī)r(jià)與租金比已較上世紀(jì)90年代的平均水平高出約22%，不過考慮到低水平的利率與通貨膨脹率，這并不令人感到意外。

不過，卡萊爾指出更大的擔(dān)憂是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)過剩、土地不足與人們希望生活區(qū)域的開發(fā)許可問題。這些應(yīng)該會(huì)支持租金上漲。

“我們的觀點(diǎn)是還有更大的問題。雖然住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)昂貴，但并沒有其他很多資產(chǎn)類別更貴。如果利率依然維持低水平的話這并不是災(zāi)難。”卡萊爾稱。

據(jù)卡萊爾介紹，事實(shí)上工業(yè)房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)與租金比已較上世紀(jì)90年代后期的平均水平高出約70%，且債券價(jià)格也高出約30%。

“不過，從價(jià)值來看，股票是‘最不差’的選擇，價(jià)格與收益比例與上世紀(jì)90年代后基本持平。”卡萊爾稱。

在租金增長(zhǎng)疲軟之際，未來租金收益正常化的預(yù)計(jì)觸發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格下跌，這是卡萊爾將房地產(chǎn)市場(chǎng)看作是熊市的原因。

有專家看好未來回報(bào)

不過，并不是所有人都認(rèn)為租金回報(bào)率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種風(fēng)險(xiǎn)。曾就職于投資銀行的Superestate養(yǎng)老基金創(chuàng)始人普瑞茲表示，長(zhǎng)期來看住宅房地產(chǎn)將帶來豐厚回報(bào)。

他說，最近的房?jī)r(jià)下跌正在創(chuàng)造有吸引力的部署資金的機(jī)會(huì)，并且根據(jù)不同的地區(qū)和房產(chǎn)，仍然可以獲得有吸引力的租金收益率。

據(jù)普瑞茲介紹，他的基金關(guān)注于內(nèi)城區(qū)的地產(chǎn)，因?yàn)檫@里的新供應(yīng)有限。

“這些地區(qū)的新公寓將有助于減輕一些需求。然而，在一天結(jié)束時(shí)，我們無法解鎖更多的市中心土地。”普瑞茲稱。

普瑞茲相信，長(zhǎng)期前進(jìn)依然有利于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)，且隨著新的供應(yīng)被吸收，悉尼租金回報(bào)率將在短期內(nèi)維持穩(wěn)定。

實(shí)習(xí)編輯：王堯 責(zé)任編輯：王穎