福州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的決定

（2025年4月17日福州市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過　2025年5月27日福建省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議批準）

福建省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于批準《福州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈福州市物業(yè)管理若干規(guī)定〉的決定》的決定

（2025年5月27日福建省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過）

福建省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議對福州市人民代表大會常務(wù)委員會報請批準的《福州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈福州市物業(yè)管理若干規(guī)定〉的決定》進行了審查，認為其與上位法沒有抵觸，決定予以批準，由福州市人民代表大會常務(wù)委員會頒布施行。

福州市人民代表大會常務(wù)委員會公告

〔十六屆〕第三十號

《福州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈福州市物業(yè)管理若干規(guī)定〉的決定》已于2025年4月17日經(jīng)福州市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過，于2025年5月27日經(jīng)福建省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議批準，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。

福州市人民代表大會常務(wù)委員會

2025年5月30日

福州市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議決定對《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》作如下修改：

一、將第二條修改為：“本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動。”

“非住宅物業(yè)管理活動，參照本規(guī)定有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”

二、將第三條修改為：“物業(yè)管理實行黨建引領(lǐng)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制，并納入基層治理體系。”

三、將第十二條第一款修改為：“在一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付已滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處申請籌備召開業(yè)主大會首次會議。十個以上業(yè)主或者實施前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處提出書面申請籌備召開業(yè)主大會首次會議。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當自收到籌備業(yè)主大會首次會議申請之日起三十日內(nèi)，會同所在地村（居）民委員會組織成立業(yè)主大會首次會議籌備組。”

將第三款修改為：“召開業(yè)主大會首次會議所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處確認，可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當予以配合。”

四、刪去第十四條。

五、將第十五條改為第十四條，修改為：“業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會每屆任期三至五年，業(yè)主委員會應(yīng)當每年至少向業(yè)主大會報告一次工作。”

“業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員可以連選連任。”

“引導(dǎo)業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員通過法定程序成為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員，推動在業(yè)主委員會中建立黨組織。”

六、將第十七條改為第十六條，修改為：“業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。”

“業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當自變更之日起十五日內(nèi)依照前款規(guī)定重新備案。”

七、將第二十條改為第十九條，修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)服務(wù)事務(wù)，應(yīng)當簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，并向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。”

八、將第二十二條改為第二十一條，刪去第二項。

增加一項，作為第四項：“（四）按照規(guī)定公示、告知共有部分公共收益收支情況”。

將第五項修改為：“（五）物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當與業(yè)主或者有關(guān)單位清理債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備”。

九、將第二十四條改為第二十三條，第一款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定通過招投標等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。”

十、將第二十七條改為第二十六條，第一款修改為：“建設(shè)單位應(yīng)當按照總建筑面積千分之二，最少不低于一百平方米的標準配置物業(yè)服務(wù)用房。自然資源和規(guī)劃主管部門審批建設(shè)項目時，應(yīng)當予以核實。”

十一、將第二十九條改為第二十八條，第二款修改為：“利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分獲取的收益歸全體業(yè)主所有。”

第三款修改為：“獲取的收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”

十二、將第三十條改為第二十九條，修改為：“車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)服務(wù)期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。”

“治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、行政執(zhí)法等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時可以在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)無償停放。”

十三、將第三十二條改為第三十一條，修改為：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點按照規(guī)定分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。發(fā)展和改革主管部門應(yīng)當會同物業(yè)管理主管部門定期公布保障性住房的政府指導(dǎo)價及其構(gòu)成。”

“發(fā)展和改革、市場監(jiān)督管理和物業(yè)管理主管部門應(yīng)當在各自職責范圍內(nèi)對物業(yè)服務(wù)收費進行監(jiān)督管理。”

十四、將第三十五條改為第三十四條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會。但是，物業(yè)服務(wù)合同對通知期限另有約定的除外。”

十五、將第三十六條改為第三十五條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處指導(dǎo)下成立移交小組，負責處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)。”

“原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時退出該物業(yè)服務(wù)區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。”

十六、將第三十九條改為第三十八條，第二款修改為：“物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門指定的銀行專戶儲存；業(yè)主大會成立后，專項維修資金的代管由業(yè)主大會決定。”

十七、將第四十條改為第三十九條，第二款修改為：“業(yè)主委員會根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，可以申請使用專項維修資金。”

十八、將第四十三條改為第四十四條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未清理債權(quán)債務(wù)、未移交物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬元以上三萬元以下罰款。”

十九、將第四十四條改為第四十三條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)管理主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處一萬元以上五萬元以下罰款。”

二十、刪去第四十六條。

二十一、將第四十七條改為第四十二條，修改為：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供業(yè)主大會首次會議成立所需的文件資料，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。”

二十二、對部分條文中的有關(guān)表述作以下修改：

（一）將第一條中的“物權(quán)法”修改為“民法典”，將“我市”修改為“本市”。

（二）將第四條中的“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門”修改為“市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和縣（市、區(qū)）人民政府確定的承擔物業(yè)管理職責的部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)管理主管部門）”。

（三）將有關(guān)條款中的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處”修改為“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處”，“有關(guān)行政主管部門”修改為“有關(guān)部門”，“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地”及“共用設(shè)施、設(shè)備”修改為“共有部分”，“物業(yè)管理”修改為“物業(yè)服務(wù)”，“房地產(chǎn)行政主管部門”修改為“物業(yè)管理主管部門”，“三個月”修改為“季度”。

（四）將第五條中的“城鄉(xiāng)規(guī)劃”、“市容”、“環(huán)保”、“物價”、“工商”，分別修改為“自然資源和規(guī)劃”、“城市管理”、“生態(tài)環(huán)境”、“發(fā)展和改革”、“市場監(jiān)督管理”，并刪去“建設(shè)”、“質(zhì)監(jiān)”。

（五）刪去第六條第一款中的“本行政區(qū)域內(nèi)”，并將第一項中的“成立”修改為“設(shè)立”；將第二款中的“根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛”修改為“應(yīng)當依法協(xié)助、配合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作”。

（六）將第七條第二款中的“房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和”修改為“物業(yè)管理主管部門和城市管理、公安、生態(tài)環(huán)境等有關(guān)部門以及”。

（七）刪去第十條第三款中的“已實施物業(yè)管理的”。

（八）將第二十一條第三項中的“專營公司”修改為“專業(yè)性服務(wù)機構(gòu)或者第三人”。

（九）刪去第二十八條第四項中的“住宅的物業(yè)管理區(qū)域”。

（十）刪去第三十一條第一款中的“實行政府指導(dǎo)價”。

（十一）在第三十三條中的“由業(yè)主分攤”后增加“按照合同的約定收取”。

（十二）將第三十七條中的“職責”修改為“責任”。

（十三）在第四十二條第一款第四項中的“營業(yè)執(zhí)照”后增加“或者許可證”，將第六項中的“邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水”修改為“超標排放噪聲、廢氣和廢水”。

本決定自公布之日起施行。

《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改并對條文順序作相應(yīng)調(diào)整，重新公布。