業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)和救市無(wú)關(guān)

N本報(bào)記者 許愛(ài)瓊 洪德木

本報(bào)訊 莆田市提高普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整為7000元/㎡以下(含7000元)，享受優(yōu)惠政策的普通住房要同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件。4月26日莆田有關(guān)部門(mén)公布這一新標(biāo)準(zhǔn)，本報(bào)第一時(shí)間作了報(bào)道。新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)購(gòu)房者和賣(mài)房方有什么影響？這是否是當(dāng)?shù)卣木仁兄e？昨日，莆田市住建局、莆田市地方稅務(wù)局及業(yè)內(nèi)人士對(duì)此詳細(xì)解讀。記者了解到，這次調(diào)整，市民在購(gòu)房時(shí)可少交一些契稅，開(kāi)發(fā)商在土地增值稅預(yù)征方面也能暫時(shí)少交款項(xiàng)。新標(biāo)準(zhǔn)的影響有延后期，預(yù)計(jì)在一兩年后顯現(xiàn)。

市場(chǎng)：商品房待售面積大幅增加

記者從莆田市住建局了解到，今年第一季度，莆田市商品住房批準(zhǔn)面積為30.77萬(wàn)m，與去年相比下降了29.22%，這也是自2010年4月份當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)以來(lái)首次出現(xiàn)下降現(xiàn)象。莆田市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第一季度全市商品住房待售面積為81.98萬(wàn)㎡，其中，住宅類(lèi)商品住房待售面積為40.44萬(wàn)㎡，比上年同期增長(zhǎng)了77.1%。

業(yè)內(nèi)人士分析，第一季度，全市住宅類(lèi)商品房庫(kù)存量處于一直增加的情況，而全市商品房銷(xiāo)售面積為36.20萬(wàn)㎡，較去年同期比降21.54%。

在多位專(zhuān)家看來(lái)，這次政府調(diào)整普通住房，與救市無(wú)關(guān)，鼓勵(lì)剛需購(gòu)房才是這次調(diào)整的重要原因，新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于中低端購(gòu)房者是一個(gè)利好消息。君勝房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司總經(jīng)理陳金勝就認(rèn)為：“在目前莆田市場(chǎng)環(huán)境下，剛性購(gòu)房群體顯然成了市場(chǎng)主力。”

享受優(yōu)惠政策以備案時(shí)間為準(zhǔn)

新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，有市民對(duì)具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不解，比如4月19日之前買(mǎi)的房子，目前還沒(méi)交房，納稅是沿用原有標(biāo)準(zhǔn)還是使用新標(biāo)準(zhǔn)？記者從莆田市住建局房地產(chǎn)業(yè)科、莆田市地稅局了解到，界定是否使用新標(biāo)準(zhǔn)納稅，享受普通商品住房繳納契稅優(yōu)惠，以市民買(mǎi)房備案的時(shí)間為基準(zhǔn)。也就是說(shuō)，4月19日之后買(mǎi)房備案的市民才可以享受到契稅優(yōu)惠，在4月19日之前簽訂購(gòu)房合同，即使還未交房繳納購(gòu)房契稅，也仍沿用原先標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅。

市民：傾向中低價(jià)位樓盤(pán)

新標(biāo)準(zhǔn)自頒布之日起施行。這次調(diào)整，最大的改變是在實(shí)際成交價(jià)格上。享受優(yōu)惠政策的普通商品住房要同時(shí)滿(mǎn)足三項(xiàng)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144㎡以下(含144㎡)；實(shí)際成交價(jià)格市中心區(qū)(荔城區(qū)、城廂區(qū))在7000元/㎡以下(含7000元)，涵江區(qū)、秀嶼區(qū)在6000元/㎡以下(含6000元)。

作為現(xiàn)如今市場(chǎng)主力的剛需購(gòu)房群體，他們把買(mǎi)房預(yù)算看得很重要，在買(mǎi)房支出上，會(huì)很慎重地考慮各種因素，因此，在此次優(yōu)惠政策出臺(tái)之后，這部分群體將會(huì)更傾向于購(gòu)買(mǎi)7000元/㎡以下的房子，以此來(lái)減少購(gòu)房成本的支出。

優(yōu)惠政策出臺(tái)之后的第一個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)是五一節(jié)，莆田市多個(gè)樓盤(pán)也恰逢在此時(shí)開(kāi)盤(pán)。在市區(qū)一起價(jià)低于7000元/㎡的售樓處，市民林女士對(duì)記者說(shuō)，自己在幾天前已經(jīng)看過(guò)房子了，也做了意向登記，聽(tīng)說(shuō)開(kāi)盤(pán)起價(jià)是6889元/㎡，還算滿(mǎn)意，“優(yōu)惠之后，最終還是訂了一套單價(jià)低于7000元的房子，雖然樓層低了點(diǎn)，但少交了各種費(fèi)用，還是挺合算的?！?/P>

開(kāi)發(fā)商：符合新標(biāo)準(zhǔn)房源不多

在商品房供應(yīng)減少、庫(kù)存卻一直增加的情況下，這次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，或許能給莆田市場(chǎng)帶來(lái)新的希望。不過(guò)，業(yè)內(nèi)對(duì)新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后的市場(chǎng)預(yù)期比較保守，認(rèn)為新標(biāo)準(zhǔn)的影響有個(gè)延后期，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生影響，而是在一兩年后呈現(xiàn)，且目前同時(shí)符合三個(gè)條件的房源也并不算多。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)提高后，中心城區(qū)內(nèi)同時(shí)符合三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)量確實(shí)較少。比如，在中心地段一些樓盤(pán)，打出起價(jià)7000元/㎡的宣傳口號(hào)，但事實(shí)上只是其中的幾套小戶(hù)型房源是這個(gè)價(jià)格。

在談到此次優(yōu)惠政策的出臺(tái)對(duì)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)銷(xiāo)量有何促進(jìn)時(shí)，市區(qū)一樓盤(pán)負(fù)責(zé)人歐先生坦言，現(xiàn)在莆田市中心均價(jià)低于7000元/㎡的房子并不多，即使有，因?yàn)闃菍游恢靡约皯?hù)型設(shè)計(jì)等原因，大部分的消費(fèi)者也一時(shí)難以接受。以實(shí)際成交價(jià)格7000元/㎡來(lái)劃定界線(xiàn)，能激發(fā)市場(chǎng)上潛在的購(gòu)房人群，但能夠享受到優(yōu)惠的還是會(huì)偏少，除了部分新開(kāi)的樓盤(pán)價(jià)格會(huì)比較低外，市場(chǎng)上絕大部分的樓盤(pán)單價(jià)還是在7000元/㎡以上，購(gòu)買(mǎi)這些房子，消費(fèi)者依然難以享受到買(mǎi)房契稅優(yōu)惠，并不會(huì)加快他們的購(gòu)房選擇。

“當(dāng)然，因?yàn)檫@項(xiàng)優(yōu)惠政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商在接下來(lái)的銷(xiāo)售中，在不觸及盈利的情況下，他們可能會(huì)以此為賣(mài)點(diǎn)，做7000元/㎡以下的樓盤(pán)促銷(xiāo)銷(xiāo)售，可以少交一半的購(gòu)房契稅，這對(duì)買(mǎi)房預(yù)算不多的人來(lái)說(shuō)，也算是省了一大筆支出?！睔W先生介紹。

新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)納稅有什么影響？

采訪(fǎng)中，一些業(yè)內(nèi)人士還分析，新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)買(mǎi)賣(mài)房雙方在納稅方面，影響不一，主要是契稅方面可享受一些優(yōu)惠。

契稅：同等條件購(gòu)房可省不少錢(qián)

莆田地稅局稅政一科有關(guān)人士解釋?zhuān)诖_定同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件的前提下，如果是家庭首套普通住宅，90㎡以下的可享受契稅優(yōu)惠，即繳納1%的契稅。90~144㎡的，繳納1.5%的契稅。非普通住房，則按3%的標(biāo)準(zhǔn)繳納。這也意味著，如果購(gòu)買(mǎi)同樣條件的首套房，市民在契稅方面可省下不少錢(qián)。

比如，黃先生在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)家庭首套房，同樣是建筑容積率1.0以上、140㎡、實(shí)際成交價(jià)6500元/㎡，在之前，要繳納的契稅是：6500×140×3%=27300元?，F(xiàn)在，他所需繳納的契稅是：

6500×140×1.5%=13650元。他可省下的契稅是：27300-13650=13650元。

營(yíng)業(yè)稅：和原有標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別不大

這次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅，影響同樣不大。據(jù)介紹，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，如果是普通住房則免征營(yíng)業(yè)稅，如果是非普通住房，則按照銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。