打著4A景區(qū)招牌促銷“別墅”

事實(shí)上，國土資源部停止別墅用地供應(yīng)的禁令已經(jīng)下達(dá)了近13年之久，但別墅并沒有如當(dāng)初想的那樣絕跡。

新京報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)書面的、別墅的定義只出現(xiàn)在《民用建筑設(shè)計(jì)術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》中，定義為“一般指帶有私家花園的低層獨(dú)立式住宅”，較為模糊。2006年，時(shí)任國土資源部地籍司司長樊志全在中國地交會(huì)上解釋：“別墅是指獨(dú)門獨(dú)院、兩至三層樓形式。”

早在2003年，國土資源部就發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地 加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，其中明文規(guī)定停止別墅類用地土地供應(yīng)。

2012年，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)通知《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》。其中，容積率不得低于1.0（含1.0）的住宅項(xiàng)目被列入限制目錄，別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目被列入禁止目錄。

如今青青小鎮(zhèn)仍以售賣別墅作為宣傳。小鎮(zhèn)附近的龍安橋下，一塊巨型廣告牌矗立在拒馬河邊：“漫山一墅耀十渡，六期新著漫山墅撼世加推”。

沿龍安橋一側(cè)進(jìn)入小區(qū)的道路前行，一路能看到不少設(shè)置于道路兩側(cè)的廣告：九大XX風(fēng)景區(qū)，小別墅XX半山XXX。奇怪的是，一句句廣告語中會(huì)有一些字眼被綠色或白色的涂料涂抹覆蓋。即便如此，“墅”、“別墅”這樣的字眼也總是高頻出現(xiàn)在其中。

在國世通投資管理有限公司的官網(wǎng)上，多條與“一渡·新新小鎮(zhèn)”項(xiàng)目有關(guān)的信息顯示，“一渡新新小鎮(zhèn)選址房山十渡國家4A級景區(qū)，坐落于房山世界地質(zhì)公園中。”項(xiàng)目總占地2558畝，規(guī)劃了高爾夫、溫泉酒店和山地別墅三大類。為北京首個(gè)名副其實(shí)的“中國原山情境別墅”。

不難看出，開發(fā)商將“國家地質(zhì)公園”、“4A級風(fēng)景區(qū)”的山地別墅作為項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。即便開發(fā)商變更，現(xiàn)在的售樓處也將“4A旅游度假區(qū)”打在了項(xiàng)目的區(qū)域示意圖上。對此，保定市淶水縣旅游局工作人員則否認(rèn)別墅位于“國家地質(zhì)公園”或“4A級風(fēng)景區(qū)”內(nèi)，“項(xiàng)目僅是挨著景區(qū)”。

11月8日上午，青青小鎮(zhèn)售樓處一位男性銷售人員介紹，青青小鎮(zhèn)一期、二期、三期均為獨(dú)棟別墅。其中，一期158套獨(dú)棟只剩一套，剩余全部入住；二期均為獨(dú)棟別墅，面積較大，為500到800 ，售價(jià)800萬至1000萬。

售樓處內(nèi)打印在易拉寶上的五證公示模糊不清，只能看清證件輪廓，具體信息無一能辨識。

當(dāng)新京報(bào)記者問及房產(chǎn)證的問題時(shí)，該銷售人員稱：“房產(chǎn)證沒有問題，保守估計(jì)兩年內(nèi)能拿證，最快也要一年。”

這名銷售人員的說法得到了三期業(yè)主的否認(rèn)，三期多位業(yè)主稱，除了一期極少數(shù)業(yè)主拿到了房產(chǎn)證，2014年就已經(jīng)收房的他們，至今沒有見到房產(chǎn)證的影子。

“那從來就不是批的別墅”

青青小鎮(zhèn)六期A地塊項(xiàng)目工地大門口，一塊由淶水縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局監(jiān)制的建設(shè)規(guī)劃公示牌顯示，項(xiàng)目的建設(shè)單位為國達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項(xiàng)目占地面積61823.7 ，總建筑面積57719.88 。依公示牌公示的數(shù)據(jù)計(jì)算，六期A地塊項(xiàng)目的容積率為0.847。

新京報(bào)記者在淶水縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)上查詢到了青青小鎮(zhèn)二期、二期E區(qū)、三期C區(qū)、四期A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、E區(qū)，五期A區(qū)、C（B、C地塊）的商品房銷售（預(yù)售）許可證，共11張。

其中，多張預(yù)售許可證上均顯示，有獨(dú)棟銷售。每套平均面積155.5-400平米不等。其中公開預(yù)售許可證的二期產(chǎn)品均為獨(dú)棟建筑。整個(gè)公示預(yù)售許可當(dāng)中，獨(dú)棟建筑總計(jì)172棟。

新京報(bào)記者從小區(qū)業(yè)主提供的一份“一渡·新新小鎮(zhèn)總平面規(guī)劃方案”的圖紙中看到，所謂的“總平面規(guī)劃方案”只羅列了五到十期以及大地塊的指標(biāo)。該指標(biāo)顯示：“容積率1.64”。

11月18日，新京報(bào)記者拿到了依申請公開的青青小鎮(zhèn)部分規(guī)劃材料。其中，淶水縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局出示的“關(guān)于該項(xiàng)目信息公開的情況說明”顯示：該項(xiàng)目規(guī)劃方案為總體設(shè)計(jì)，分期實(shí)施。項(xiàng)目總用地面積90.6公頃，總建筑面積99.62 ，容積率1.10，共分九期，現(xiàn)已經(jīng)建成一至五期。

同時(shí)公開的一份項(xiàng)目規(guī)劃平面總示意圖顯示，業(yè)主提供的總平面規(guī)劃方案示意圖中的大校地塊已經(jīng)摘牌，“十期”也不見蹤影。

“那不是任何風(fēng)景區(qū)，那從來就不是批的別墅。”淶水縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)青青小鎮(zhèn)業(yè)主時(shí)否認(rèn)小區(qū)審批別墅項(xiàng)目。關(guān)于容積率問題，他稱那是國家的硬性規(guī)定，總的容積率不能低于1.0。

房地產(chǎn)業(yè)界人士介紹，獨(dú)棟別墅屬于非商品房，也就是說和商業(yè)用房是一類的，無論是買一手房，還是二手房，稅費(fèi)都要高于普通商品房。這種“類別墅”實(shí)際上與獨(dú)棟別墅相差不大，卻是按整體容積率報(bào)批的，仍屬于商品房。

中國農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院副教授艾東表示，從項(xiàng)目的整體情況看，項(xiàng)目在最初立項(xiàng)時(shí)不會(huì)以“別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”的名目進(jìn)行申請，因?yàn)閲临Y源部早有明令禁止別墅用地審批。

按照國土資源部《限制用地目錄》在項(xiàng)目總體規(guī)劃審批中，整個(gè)小區(qū)的容積率只要超過1.0就可以。因此，開發(fā)商在建設(shè)過程中，前期建設(shè)部分旅游設(shè)施，后續(xù)開發(fā)房產(chǎn)對外售賣，以低容積率進(jìn)行營銷，后續(xù)建設(shè)疊拼、聯(lián)排、高層這樣的產(chǎn)品來拉高總體容積率。這樣，就可以達(dá)到最初項(xiàng)目總體規(guī)劃審批時(shí)的容積率要求。

艾東表示，部分開發(fā)商打擦邊球現(xiàn)象已成房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)潛規(guī)則，他們前期建設(shè)旅游設(shè)施，后續(xù)開發(fā)房產(chǎn)對外售賣。以低容積率進(jìn)行營銷，以此來規(guī)避相關(guān)法律法規(guī)紅線的觸碰。但無論怎樣，“獨(dú)棟別墅類房地產(chǎn)開發(fā)”都是不允許的。