10月8日起，個人房貸利率新規(guī)正式實施，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。新規(guī)實施前，曾引發(fā)房貸利率可能上漲的擔憂，對此專家認為，從當前情況看，房貸實際利率并無多少變化，不會對購房者的按揭貸款成本產生實質性影響。有業(yè)內人士還認為，隨著LPR未來下降預期的增強，房貸利率有下降的可能。

貸款成本幾無增加 二套房利率變化稍大

央行此前公告稱，10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(注：1個基點為0.01%)。另外，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

今年9月20日，LPR機制改革后的第二次報價公布，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變，仍為4.85%。按照這次報價，當前各地首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于4.85%，二套房不得低于5.45%。

此前，銀行發(fā)放個人住房貸款，都是參照貸款基準利率，并上下波動，5年以上的個人住房商業(yè)貸款基準利率為4.90%，二套房利率高于首套。與參照貸款基準利率確定房貸利率的方式對比，新規(guī)實施后貸款利率的變化并不明顯。

諸葛找房副總裁苑承建對中新經緯客戶端分析稱，在新的房貸利率定價機制下，利率調整更加靈活，但短期內最終執(zhí)行的實際利率可能略高于之前利率，特別是二套房貸利率。

以北京地區(qū)為例，其首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，即不低于5.4%；二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點，即不低于5.9%。新的首套、二套房貸利率分別比之前北京主流房貸利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%，高了0.01%和0.02%。

苑承建說：“整體看，對市場影響不大，購房者實際購房成本即使有增加也非常有限，不會對市場預期產生明顯影響。房貸利率換錨，還是要在確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的情況下實現利率市場化改革。”

上海易居房地產研究院8日發(fā)布了《中國LPR房貸利率報告》，其測算的14個城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去增加了6元，二套房的月供額比過去增加15元。報告認為，類似月供額的變動非常小，基本上不會對購房者造成太多干擾，或者說影響可忽略不計。

新規(guī)實施后，房貸利率的整體上漲幅度不僅不大，個別地方甚至還有短暫下調。21世紀經濟報道8日稱，從兩位滬上國有大行和股份行高管處了解到，上海當前執(zhí)行的房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+60基點。以9月20日公布的5年期以上LPR 4.85%來計算，首套房貸款利率最低4.65%，二套房最低5.45%。

不過，有分析指出，首套房貸款利率低于LPR只是暫時的，未來會逐步調整到相應期限LPR之上。一位國有大行上海分行高管說：“上海房貸一向比較特殊，需要一個過渡期，所以開這個口子情有可原。”

整體基本穩(wěn)定 未來有下降可能

根據《中國LPR房貸利率報告》測算，不同城市對此次房貸利率新規(guī)的反應也有差別。

該報告稱，今年10月，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%上升了0.02個百分點；二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%上升了0.03個百分點。一線城市采用新的利率定價機制后，利率只有微小變動，二套房利率的變動幅度稍微大一點。

二線城市方面，7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份的5.64%略有上升，上升0.03個百分點；二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份的5.94%上升了0.05個百分點。

3個三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度為0.05個百分點；二套房的LPR房貸利率為5.83%，相比9月份的5.88%也下降0.05個百分點。

“從城市結構方面看，二線城市的負擔增加相對會大一點，三四線城市則沒有太明顯的負擔增加，甚至有減負現象。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經緯客戶端說，橫向看，二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過一線城市，這與二線城市房地產政策近期偏緊有關。

從更長期的變化來看，有業(yè)內人士認為，隨著LPR下降預期的增強，房貸利率也有降低的可能。嚴躍進稱，從趨勢上看，當前全球降息的動作依然會持續(xù)，而國內降息預期也會進一步強化，這都對LPR及LPR房貸利率產生影響。從近期房貸市場的政策面看，“房住不炒”是重要的指導思想，這決定了房貸政策短期內不會放松，但后續(xù)隨著金融環(huán)境的進一步寬松，以及房地產市場的周期性調整，預計LPR房貸利率將有進一步下調的可能。

中原地產首席分析師張大偉指出，LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也是浮動的，此后LPR利率下調的可能性較大，房貸利率也會隨著下調，與目前相比，房貸利率上漲的可能很小。